小区十多年无人管理物业怎么办

小区十多年无人管理物业，可能面临以下法律风险，需提前防范。
1. 公共设施损坏的赔偿风险：如小区消防设施因长期无人维护失效，发生火灾时可能因“安全保障义务缺失”被追究责任。例如，某无人管理小区楼道消防栓无水，业主家中失火导致火势蔓延，受损业主起诉全体业主承担连带赔偿责任；
2. 业主共有收益流失风险：小区公共区域（如电梯广告、地面车位）的收益可能被他人侵占。例如，某小区无人管理期间，外来企业未经业主同意设置广告位，收益被个人私吞，业主因缺乏证据难以追回损失。
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小区十多年无人管理物业的处理，可能受以下特殊情况影响，需针对性应对。
1. 小区未完成竣工验收或存在开发商遗留问题：若小区因开发商未完成配套设施建设导致无法成立业委会，需先向住建部门投诉，要求开发商履行整改义务，否则业主自治或选聘物业的基础条件不具备；
2. 小区业主户数少且入住率极低：若小区实际入住率不足30%，难以达到成立业主大会的法定条件（部分地区要求入住率50%以上），需由街道办牵头成立“临时管理小组”，暂代行业委会职责；
3. 存在大量出租户且业主分散：出租户占比高可能导致业主参与度低，需通过房东微信群、书面通知等方式联系业主，明确出租户可代业主参与协商（需出具授权委托书），确保决策的代表性。
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小区十多年无人管理物业，可通过业主自治或申请政府介入解决。
1. 若小区已符合成立业主大会的条件（如入住率达标），业主可共同发起成立业主大会，选举业主委员会，自行选聘物业公司或决定自治管理；
2. 若业主难以自行组织，可向街道办事处、乡镇人民政府申请指导和协助成立业主大会；
3. 若小区规模较小或业主意愿不一致，可由业主共同协商制定管理规约，明确公共区域维护、费用分摊等事项。
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小区物业无人管理的解决需依据《物业管理条例》等法规，以下为具体法律依据分析。
根据《物业管理条例》第十条，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。若小区符合成立条件，业主有权依法发起成立业主大会；第二十条规定，业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。居民委员会应当依法对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。因此，小区无人管理时，业主可在政府部门指导下成立自治组织，或请求社区居委会协助协调管理事宜，这是法规赋予业主的权利，也是解决无人管理问题的合法路径。